Leia o imóvel rural camada por camada antes de decidir.
O ESTRATO cruza o polígono do imóvel com as bases públicas federais e estaduais (CAR, SIGEF, embargos, PRODES e outras), consultadas na fonte oficial, e entrega o resultado com prova: data, hora e hash SHA-256 de cada consulta.
Para quem decide sobre terra com dinheiro em jogo.
Crédito, compra, arrendamento, garantia ou carteira: em todos os casos a pergunta é a mesma. O que as bases públicas dizem sobre este polígono hoje, e como provar isso depois.
Bancos e cooperativas
Leitura do imóvel dado em garantia ou financiado, com quadro informativo dos impedimentos do Manual de Crédito Rural.
Cada camada consultada aparece com o resultado: incide, não incide ou camada indisponível no momento da consulta. Nada fica implícito.
01
Relatório federal
Bases fundiárias, ambientais, minerárias, hídricas, de patrimônio e de relevo, com mapa por dimensão e área de cada sobreposição.
02
Anexo estadual
As bases do estado do imóvel, lidas no serviço oficial: hoje São Paulo, Mato Grosso do Sul e Minas Gerais.
03
Vídeo
Dois vídeos curtos em motion graphics, federal e estadual, para quem precisa entender o caso em poucos minutos.
04
Slides 16:9
O resultado pronto para comitê de crédito, de investimento ou de compra.
05
Anexo de evidências
Registro de cada consulta, com data, hora, fonte e hash SHA-256 da resposta recebida.
06
Quadro MCR
Leitura informativa das camadas que pesam no crédito rural, item por item do Manual de Crédito Rural.
Exemplo ilustrativo com imóvel fictício. Valores, datas e hash não correspondem a nenhum caso real.
Camadas federais
SIGEF e SNCI (INCRA)
CAR (SICAR)
Unidades de conservação
Terras indígenas
Territórios quilombolas
Assentamentos
Florestas públicas
Embargos IBAMA e ICMBio
PRODES e DETER (INPE)
Direitos minerários (ANM)
Outorgas de água (ANA)
Patrimônio (IPHAN)
Cavernas (CANIE)
Relevo, declividade e APP de encosta
Bioma e áreas prioritárias
Solo (contexto)
Camadas estaduais
SPAutos de infração ambiental
SPTermos de compromisso (TCRA)
SPÁreas contaminadas
MSCAR estadual e situação do cadastro
MSEmbargos e autos do IMASUL
MSLicenças e outorgas
MGBases da IDE-Sisema
UFOutros estados em preparação
Amostra
Veja uma amostra.
O relatório completo de um imóvel fictício, a Fazenda Modelo, no mesmo formato que vai ao cliente: camadas, mapas, áreas e percentuais. O polígono foi desenhado para demonstração no interior de SP e não corresponde a nenhum imóvel; as bases públicas consultadas são reais, na data indicada no relatório. Nomes de pessoas, matrículas e códigos de cadastro de vizinhos aparecem ocultos.
O polígono do imóvel em KML ou KMZ, ou só o código do CAR ou do SIGEF.
Consulta na fonte
Cada camada vem do serviço ou do arquivo oficial do órgão, e a data de cada consulta, ou do arquivo usado, fica registrada no relatório.
Método validado
O método foi validado em imóveis reais, com cada incidência conferida por uma segunda rota independente.
Entrega
Relatório, anexo estadual, vídeo, slides, quadro MCR e anexo de evidências, no mesmo pacote.
Monitoramento
O imóvel muda depois da compra. O ESTRATO continua lendo.
O mesmo polígono volta a ser consultado em ciclo. O alerta só sai quando algo mudou, e chega com a resposta da fonte e o hash da consulta.
diário
Alertas de desmatamento DETER e embargos federais.
mensal
Leitura completa, federal e estadual, comparada com a anterior.
alerta
Só o que mudou: novo embargo, novo auto, novo alerta, alteração do CAR. Sem ruído.
Prova e método
Cada resultado vem com o caminho de volta até a fonte.
Quem aprova um crédito ou uma compra precisa poder mostrar, meses depois, o que a base pública dizia no dia. O método do ESTRATO foi desenhado para isso.
Consulta na fonte
As camadas vêm dos serviços oficiais de cada órgão. Algumas bases o órgão só publica como arquivo: nesses casos, usa-se o arquivo oficial. A data de cada consulta, ou do arquivo oficial usado, fica registrada no relatório.
Data, hora e fonte
Cada consulta fica registrada com o momento e a fonte oficial consultada.
Hash SHA-256
A resposta recebida de cada fonte é guardada com seu hash, o que permite verificar depois que nada foi alterado.
sha256 · 3f9a07c2b81d…e41bc21e
Segunda rota
Método validado com conferência de cada incidência por uma segunda rota, independente da primeira.
Camada fora do ar é dita
Se um serviço oficial não respondeu, o relatório diz isso. Camada indisponível não vira "nada consta".
Área e percentual
Cada sobreposição vem nomeada, com área em hectares e percentual do imóvel.
O que o ESTRATO entrega é material informativo, complementar à análise jurídica, feito com as bases públicas disponíveis na data de cada consulta. Não constitui serviço nem parecer jurídico, nem laudo técnico, não substitui ART/RT e não dispensa certidões, matrícula atualizada e vistoria de campo.
Modelo de preço
Por imóvel, por esfera, por carteira.
Sem valor publicado: cada proposta sai por escrito, conforme o número de imóveis e de estados envolvidos.
Relatório
Por imóvel, com a esfera federal e o anexo do estado em que ele está. Polígono adicional no mesmo arquivo sai com valor reduzido.
Monitoramento
Assinatura anual por arquivo KML monitorado. Um KML com vários polígonos paga uma assinatura só.
Carteira
Quanto maior a carteira monitorada, menor o valor por KML.
Quem está por trás
Criado por Mauro Faustino.
O ESTRATO nasceu do trabalho com operações de terra: compra e venda, arrendamento, garantia e due diligence de imóveis rurais. Em todas elas aparecia a mesma dificuldade: dezenas de bases públicas, cada uma num órgão, cada uma num formato, e nenhuma prova guardada do que se viu no dia.
O nome vem de estrato, camada. Assim como o geólogo lê o terreno camada por camada, o ESTRATO sobrepõe ao imóvel as camadas de informação pública, federal e estadual, consultadas na fonte, e mostra com prova o que cada uma revela.
Perguntas
Perguntas frequentes.
O que o ESTRATO consulta?
Bases públicas federais (SIGEF e SNCI do INCRA, CAR, unidades de conservação, terras indígenas, quilombolas, assentamentos, florestas públicas, embargos IBAMA e ICMBio, PRODES e DETER, ANM, ANA, IPHAN, cavernas, relevo e solo) e as bases do estado do imóvel: hoje São Paulo, Mato Grosso do Sul e Minas Gerais.
Basta o número do CAR?
Basta. O ESTRATO aceita o polígono em KML ou KMZ, ou só o código do CAR ou do SIGEF, e busca o desenho do imóvel a partir dele.
Por que consultar o embargo pelo polígono, e não pelo nome do dono?
Porque o embargo fica registrado em nome de quem foi autuado, que pode não ser o vendedor de hoje. O desenho do embargo sobre o desenho do imóvel mostra o que o nome não mostra.
O ESTRATO diz se o banco pode financiar?
Não decide. Entrega um quadro informativo das camadas que pesam nos impedimentos do Manual de Crédito Rural, item por item. A decisão é de quem concede o crédito.
E se a base oficial estiver fora do ar?
O relatório diz que a camada estava indisponível na hora da consulta. Camada indisponível não vira "nada consta".
O relatório substitui certidões ou vistoria?
Não. É material informativo, feito com as bases públicas na data de cada consulta. Não é parecer jurídico, nem laudo técnico, e não dispensa certidões, matrícula atualizada e vistoria de campo.
Como provo depois o que a base dizia no dia?
Cada resposta da fonte é guardada com data, hora e hash SHA-256. Se alguém alterar o arquivo, o hash não bate.
Contato
Peça uma proposta.
Diga quantos imóveis, em quais estados, e se o interesse é relatório, monitoramento ou os dois. A resposta vem por e-mail, com proposta por escrito.
