Para fundos e securitizadoras: o lastro lido imóvel por imóvel
Quando o imóvel rural está no lastro, na garantia ou no ativo do fundo, a pergunta territorial se multiplica: são dezenas ou centenas de polígonos, em estados diferentes, que precisam ser lidos com o mesmo critério e com prova guardada para quem audita depois.
O ESTRATO faz essa leitura imóvel por imóvel, com o mesmo método, e guarda a resposta original de cada fonte.
O problema de ler carteira
- Bases espalhadas. O que incide sobre um imóvel está distribuído entre INCRA, órgãos ambientais federais, INPE, ANM, ANA, IPHAN e o órgão ambiental de cada estado. Cada um publica de um jeito.
- Critério que muda de analista para analista. Sem método fixo, dois imóveis iguais recebem leituras diferentes, e a carteira não se compara.
- Prova que não sobrevive. Uma captura de tela não mostra o que a base respondeu nem permite conferir se algo foi alterado.
- O imóvel muda depois da emissão. Embargo, auto de infração e alerta de desmatamento aparecem a qualquer momento da vida da operação.
O que o ESTRATO entrega
Leitura de cada imóvel. Relatório federal e anexo do estado em que o imóvel está (hoje São Paulo, Mato Grosso do Sul e Minas Gerais), com cada camada sobreposta ao polígono: certificações do INCRA (SIGEF e SNCI), CAR, unidades de conservação, terras indígenas, territórios quilombolas, assentamentos, florestas públicas, embargos do IBAMA e do ICMBio, PRODES e DETER, direitos minerários, outorgas de água, patrimônio e relevo. Cada incidência com área em hectares e percentual do imóvel.
Mesmo método em toda a carteira. O mesmo conjunto de camadas, os mesmos raios de entorno e as mesmas classes de resultado (incide, verificar, entorno, não incide, indisponível) em todos os imóveis. É o que permite comparar e amostrar.
Evidência para auditoria. Anexo com a resposta original de cada fonte, o endereço consultado, a data, a hora e o hash SHA-256. Quem recebe confere que nada mudou.
Monitoramento da carteira. O polígono continua sendo lido depois do relatório: todo dia, embargos do IBAMA e do ICMBio, autos de infração do IBAMA, alertas DETER e focos de queimada; todo mês, a leitura completa, federal e estadual. O alerta sai só quando algo muda e vem com prioridade: o que acontece dentro do imóvel sobe antes do que acontece no entorno. Ver Monitoramento de imóvel rural.
Onde a leitura entra no ciclo da operação
- Seleção e originação: triagem dos imóveis candidatos antes de seguir com a diligência documental.
- Antes da emissão ou da aquisição: a leitura completa de cada imóvel, com o anexo de evidências arquivado.
- Durante a vida da operação: o monitoramento da carteira, com alerta por mudança.
- Auditoria: a série de consultas registradas mostra o que a base dizia em cada data e quando uma mudança apareceu.
Pontos que costumam aparecer em lastro rural
- Sobreposição fundiária. Certificação de outro imóvel ou CAR de terceiro sobre o polígono. Ver SIGEF, SNCI e CAR.
- Embargo. Consultado pelo desenho do imóvel, não só pelo nome do devedor. Ver Embargo do IBAMA em fazenda.
- Desmatamento recente. Polígonos do PRODES com o ano, para quem também acompanha as regras do crédito rural. Ver Crédito rural e MCR 2-9.
- Base estadual. Autos, termos de compromisso e embargos estaduais que não aparecem em base federal.
O que o ESTRATO não faz
Não é parecer jurídico, laudo de avaliação nem laudo técnico. Não substitui a análise de matrícula, certidões e títulos, a vistoria nem a análise de crédito. Não emite opinião sobre a oferta. É material informativo, feito com as bases públicas na data e hora de cada consulta, para compor a diligência de quem estrutura, distribui, administra ou fiscaliza a operação.
Perguntas
Dá para ler uma carteira inteira de uma vez?
Dá. Cada imóvel é lido com o mesmo método e gera o seu relatório e o seu anexo de evidências. Para o monitoramento, a carteira é contratada por arquivo KML; um KML com vários polígonos paga uma assinatura só.
O que acontece quando uma base oficial está fora do ar?
A camada sai como indisponível naquela leitura, nunca como "nada consta". No monitoramento, o estado anterior é mantido e a rodada registra a ressalva.
A evidência serve para auditoria?
Serve como registro do que a base respondeu: endereço, data, hora e hash SHA-256 da resposta. Quem audita confere o hash e vê que o arquivo não mudou.
Funciona fora de São Paulo, Mato Grosso do Sul e Minas Gerais?
A leitura federal funciona em todo o país. A camada estadual, na fonte, existe hoje para esses três estados; outros estão em construção.
Diga quantos imóveis, em quais estados, e se o interesse é relatório, monitoramento ou os dois.
Pedir propostaO que o ESTRATO entrega é material informativo, complementar à análise jurídica, feito com as bases públicas disponíveis na data de cada consulta. Não constitui serviço nem parecer jurídico, nem laudo técnico, não substitui ART/RT e não dispensa certidões, matrícula atualizada e vistoria de campo.